買屋前必讀：中古屋買賣常見糾紛與法律重點解析
政諭法律事務所提醒您：交易金額動輒百萬、千萬，一紙契約與法規認知，關鍵時刻就是保障您權益的依據。


一、中古屋買賣，一定要簽契約
許多人以為中古屋交易比較「熟人之間」、「現況交屋」，就忽略簽訂正式契約。但事實上，中古屋買賣一定要有一份具法律效力的書面契約。該契約是日後產權爭議、瑕疵主張、付款糾紛的最重要依據。

常見應簽契約類型包含：
1.不動產買賣契約書（主契約）
2.定金契約（或稱斡旋書）
3.委託代書契約與履約保證書（透過房仲時）

✅ 契約應明確約定：標的內容、面積、價金與付款時程、交屋日、稅費負擔、產權狀況、附屬設備、違約責任等。
✅ 建議在簽約前諮詢律師協助審閱條款，必要時可加入「非凶宅保證」、「保證無漏水」、「產權無瑕疵」等條款。

二、中古屋買賣有「保固期」嗎？
嚴格來說，中古屋不像預售屋或新成屋有明確的保固期，但依民法第 354 條，仍適用「瑕疵擔保責任」：
若交屋後六個月內發現房屋存在「非買方可輕易發現的瑕疵」（如：漏水、壁癌、管線破裂）
買方可請求賣方修繕、減價，重大者甚至可主張解除契約
📌 雖無固定保固年限，但如能證明賣方知情而不告知，有機會進一步主張「詐欺行為」（民法第 92 條）。

三、五大常見中古屋糾紛與處理指引
政諭法律事務所彙整實務中最常見的五類房屋爭議，並提供您法律觀點與應對建議：

1️⃣ 不履行買賣契約
📍實例：張先生已付款，房屋買賣合約也簽訂了。但賣方臨時反悔，表示有其他人出價更高不想交屋。
📌法律依據：民法第 153 條，屬債務不履行，可請求履約、解除契約或損害賠償。
🧭處理建議：
1.留存對話紀錄與收據
2.由律師寄送存證信函催告履約
3.逾期仍不履行時，可提告請求法院裁定強制履約或求償

2️⃣ 房屋瑕疵問題（漏水、壁癌、管線老化）
📍實例：小美交屋兩個月後發現主臥漏水，檢查發現為結構性滲水，非人為可見。
📌法律依據：民法第 354 條，賣方負瑕疵擔保責任。
🧭處理建議：
1.立即拍照存證
2.委託專業驗屋公司出具報告
3.六個月內委託律師協助主張修繕或減價，重大者可解約

3️⃣ 面積短少
📍實例：合約標示建物坪數 30 坪，實際丈量僅有 26.5 坪。
📌法律依據：民法第 359 條，面積顯著短少可減價或解除契約。
🧭處理建議：
1.比對契約、謄本與現場實測數據
2.向地政士或專業人員取得丈量證明
3.委託律師進行協商或提起減價訴訟

4️⃣ 蓄意隱匿凶宅或重大事故
📍實例：入住後才發現該屋五年前曾發生命案，賣方簽約時未提及。
📌法律依據：民法第 92 條，屬詐欺，買方得撤銷契約並求償。
🧭處理建議：
1.保留鄰里提供的資訊（如口供錄音、新聞截圖）
2.檢附賣方未告知的證明
3.請律師協助提起撤銷契約與損害賠償


四、結語：交易之前，先問律師
中古屋買賣風險不輸新建案，賣方資訊不透明、房仲資料不詳實、買方自保意識不足，皆可能導致嚴重財產損失。

政諭法律事務所提醒您：
✔ 契約先審閱，條款要明確
✔ 發現瑕疵，盡快主張，勿拖延
✔ 一有爭議，先求證據，再談行動
✔ 簽約前若有疑慮，請找律師先把關

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2025/08/03